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Le marché des résidences de services

20/08/2013

Les résidences services pour seniors (RSS) regroupent des logements adaptés (appartements ou maisons), organisées autour d’un ou plusieurs espaces collectifs avec une accessibilité, un confort, et de la domotique mais aussi une offre de prestations de services souvent à la carte, répondant aux besoins des personnes âgées autonomes (convivialité, sécurité, aide à domicile, conciergerie, etc,…).

L’offre est destinée aux seniors dit autonomes (âgés de 60 à 74 ans) mais le constat actuel montre que les seniors (âgés de 75-84 ans) constituent souvent le cœur de cible des RSS.

Un marché en très forte croissance puisque ces populations progresseront fortement d’ici à l’horizon 2030. Une tendance qui peut s’expliquer par l’entrée et l’avancée progressive dans ces classes d’âges des premières vagues du baby boom.

L’offre est pléthorique et les opérateurs ont compris que pour répondre à l’hétérogénéité des choix des clients en matière de prix, de lieu d’implantation, de type d’habitat, de prestations ou d’âge et d’autonomie. Il leur faudrait une diversification et une flexibilité des offres et des concepts.

Ainsi pour les seniors actifs, le confort matériel, le confort immobilier, la proximité de leur région d’origine et de leur famille voire des amis constituent des atouts importants lors du choix.

Pour les autres seniors, la mobilité peut être déclenchée par une recherche de proximité plus importante de la famille, de la sécurité matérielle et physique et du rapprochement avec des équipements sociaux, médico-sociaux et de santé.  

Les résidences de services seniors offrent en général trois types de services :

  • les prestations liées aux charges de copropriété (gardiennage, permanence, accueil et entretien des parties communes),
  • les services de base (animations et activités quotidiennes, accès à tous les espaces, parcours personnalisé ou assistance aux démarches administratives),
  • les services dit avancés (restauration, services à la personne, services d’aide et d’accompagnement à domicile, services infirmiers, la téléassistance et les activités de bien-être). Ces services avancés peuvent parfois être proposé à la carte ou dans le cadre de forfaits.

Les résidences de services adoptent un modèle d’exploitation intégré qui a contribué fortement au décollage du marché (services à la carte, base forfaitaires et services avancés packagés avec un loyer plancher autour de 800 euros/mois).

À savoir : la plupart des opérateurs cherchent à obtenir des agréments qualité pour leurs résidences. Ce qui peut leur permettre d’être éligibles à plusieurs dispositifs et surtout de réaliser, s’ils le souhaitent, leurs propres prestations de services d’aide et d’accompagnement.

La part des Résidences Seniors sur le marché des structures dédiées aux seniors et aux personnes âgées reste encore faible mais est en forte croissance, 41 000 seniors habitaient à la fin de 2012 dans une résidence senior ce qui représentait alors 5% du nombre de personnes âgées de 60 ans et plus vivant en structure d’accueil (EHPA, EHPAD, USLD et résidences seniors) dédiée et 0,1% du nombre de personnes âgées de 60 ans et plus vivant dans un logement adapté (structure d’accueil dédiée + logements adaptés).
Les experts de Xerfi-Precepta prévoient dans leurs études qu’ils seront 65 000 seniors en 2015 et environ 106 000 seniors en 2020

Le parc de résidences passera ainsi de 374 (32 000 logements) à fin 2012 à 580 (50 000 logements) en 2015 et peut être 1 000 (83 000 logements) en 2020.  

Le décollage des résidences services seniors s’expliquerait par les leviers actuels du marché, à savoir :

  • la croissance du nombre de seniors (60-74 ans),
  • la maturation de l’offre des opérateurs,
  • l’attractivité des investissements en résidence senior,
  • Ensuite, par l’arrivée et la progression au sein des populations cibles des résidences seniors d’une génération plus réceptive à ces concepts résidentiels (mobilité accrue et besoins plus forts pour les services à la personne)
  • Enfin par la reconnaissance par les pouvoirs publics de ces concepts comme un élément à part entière du parcours résidentiel des personnes âgées.

Le marché est dans une phase de décollage, caractérisée par le faible nombre d’opérateurs présents et donc une concurrence qui demeure faible malgré l’apparition de poches concurrentielles dans certains centres-villes ou dans des zones favorables (littoraux du sud et de l’ouest de la France). On peut constater que le marché des résidences seniors est dominé en gros par cinq enseignes. Soit, dans l’ordre de leur part de marché à fin 2012 (en nombre de résidences) :

  • Les Hespérides (12% des résidences seniors exploitées),
  • Les Senioriales (9,4%),
  • Les Jardins d’Arcadie (8,0%),
  • Domitys (7,8%)
  • et Les Villages d’Or (4,8%)

Les 5 principaux acteurs représentent à eux seuls une part de marché de l’ordre de 42% du parc total (selon  l’étude de Xerfi-Precepta). Par contre, on commence à voir arriver sur ce marché des groupes d’hébergement de loisirs promoteurs/exploitants généralistes ou spécialistes et des groupes de maisons de retraite médicalisées ou gestionnaires/exploitants.

Le taux d’équipement demeurait donc faible sur l’ensemble du territoire national à la fin 2012 à l’exception de quelques régions du littoral atlantique et du grand sud. Deux zones qui représentaient à elles seules près de 60% du parc de résidences seniors en France (225 résidences exploitées pour plus de 24 500 seniors accueillis).
Cependant, une densification de l’offre s’opère sous la houlette des leaders et des nouveaux entrants. Et, signe d’une maturation du marché et des concepts, les opérateurs sortent de leur zone de confort pour s’attaquer à des zones très faiblement équipées comme le Grand Nord.

Le marché des Résidences Services Seniors est en pleine expansion et promis à un bel avenir, ces résidences représentent un trait d’union entre le domicile historique et la maison de retraite médicalisée.

Voir : étude Xerfi / Precepta sur le marché des résidences seniors, intitulée, Le marché des résidences seniors à l’horizon 2015 – Diversification des concepts, maturation des modèles économiques, déploiement… Enjeux et perspectives d’un marché à fort potentiel

Source : Le Blog Retraite Sereine


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